Gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông dòng vốn bất động sản

Thị trường bất động sản tạm trầm lắng do vướng chính sách và pháp lý (Ảnh: HNV) 

Nỗ lực phát triển thị trường bất động sản

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, vướng mắc lớn nhất, cơ bản nhất đối với thị trường bất động sản là về cơ chế chính sách xuất hiện từ năm 2018 - 2019. Gần đây là các vướng mắc trong điều hành về chính sách tín dụng để chống đỡ vấn đề lạm phát và tỉ giá hối đoái. "Hiện nay có hàng nghìn dự án bất động sản (trị giá tương đương khoảng 30 tỉ USD) không thể "chạy" được vì vướng cơ chế chính sách. Trong giai đoạn 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, rất nhiều công trường, dự án ngừng hoạt động; doanh nghiệp mới xuất hiện không đáng kể...", ông Đính nêu.

Giữa tháng 2 mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” với sự tham dự của lãnh đạo các Bộ Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng như nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước. 

Cùng với đó, trong thời gian gần đây, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đối với ngành bất động sản và xem đây là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng. 

Liên quan tới nội dung trên, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, đây là một trong những tín hiệu tích cực và đáng kỳ vọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Vị chuyên gia này cho biết, gần đây UBND TP. HCM cũng đã chủ trì nhiều cuộc họp với các sở để tìm ra những khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy… “Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, tuy nhiên điều này sẽ mất rất nhiều thời gian”, ông đánh giá.

Bên cạnh đó, ông Khương cũng nhấn mạnh để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy,... cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh, thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

Sa bàn mô hình quy hoạch hệ thống khu nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh (Ảnh: HNV) 

Gỡ nút thắt pháp lý và chính sách

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng, thị trường bất động sản đang gặp vấn đề về cấu trúc, thị trường mất cân đối kéo theo thị trường tài chính, chính sách cũng có phần lệch, cần tái cấu trúc, xử lý các điểm nghẽn. Chính phủ cũng có cách tiếp cận mới để tháo gỡ điểm nghẽn chính sách cho thị trường bất động sản. "Trong thời ngắn qua, Thủ tướng đã ban hành 4 chỉ thị tháo gỡ từ lĩnh vực ngân hàng, các gói lãi suất, tài chính, gói 110.000 tỉ đồng...", ông Thiên phân tích.

Theo ông Sử Ngọc Khương, từ góc độ quản lý Nhà nước, chúng ta cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng. 

Nhìn ở góc độ chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư. 

“Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn. Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này.”

Ông Sử Ngọc Khương cho rằng, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. 

“Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ của vấn đề này và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường”, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nói thêm. 

Ông cho rằng, để trở thành điểm thu hút đầu tư lớn nhất trong khu vực Đông Nam Á, cần thu hút nguồn lực từ nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Điều này liên quan đến các phân khúc chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp... và cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để đầu tư vào các sản phẩm này. 

“Bên cạnh nguồn lực của nhân dân và Chính phủ, lực đỡ từ nguồn thu FDI cũng rất lớn để giúp cho nền kinh tế của nước ta phát triển. Với tốc độ phát triển GDP năm 2022 là 8,02% và GDP bình quân đầu người năm 2022 đạt 4.110 USD, chúng ta cần phải tiếp tục thu hút nguồn đầu tư nước ngoài để phát triển nền kinh tế”, vị chuyên gia khuyến nghị.

Phân tích thêm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định về cơ chế chính sách liên quan thị trường bất động sản, gồm hai nhóm chính sách ngắn hạn và nhóm trung dài hạn đều đang được Chính phủ tháo gỡ. Cụ thể, về ngắn hạn, Chính phủ quyết liệt tập trung tháo gỡ rào cản về pháp lý, giúp hàng trăm dự án được giải tỏa, kéo dòng tiền chảy theo, quan trọng là lấy lại niềm tin cho thị trường. Tiếp theo về vấn đề vốn tín dụng liên quan thị trường bất động sản cũng được Chính phủ tập trung tháo gỡ như giãn - hoãn nợ, tiếp tục giãn - hoãn thuế, tiền thuê đất.../.