Gỡ nút thắt cho bất động sản

Nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM đang “đắp chiếu”, trong khi số lượng căn hộ mở bán ra thị trường thời gian qua giảm mạnh - Ảnh: NGỌC HIỂN

Khoảng 70% vướng mắc của thị trường bất động sản (BĐS) nằm ở thủ tục pháp lý. Do đó, theo các chuyên gia và doanh nghiệp, sau khi Chính phủ ban hành nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, các bộ ngành và địa phương cần sớm hành động, bắt tay vào gỡ vướng thay vì bỏ mặc chủ đầu tư do tâm lý sợ… sai.

Mất 5-7 năm để hoàn tất một thủ tục?

Trao đổi về quy trình thực hiện một dự án bất động sản, một chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết nếu gặp vướng mắc trong giải phóng mặt bằng thì doanh nghiệp sẽ mất 5-7 năm để hoàn thành thủ tục đầu tư một dự án nhà ở thương mại. Trường hợp thuận lợi trong đền bù, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp cũng mất khoảng 3 năm để hoàn thành các thủ tục đầu tư một dự án bất động sản.

"Ngoài ra, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều khâu thủ tục trước khi khởi công dự án như: chọn được địa điểm, thực hiện các thủ tục khảo sát, lập dự án, lập quy hoạch dự án, xác định chỉ giới giao đất, tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, rồi mới khởi công xây dựng", vị này nói.

Trong khi đó, thủ tục càng kéo dài, chi phí càng tăng và giá sản phẩm bất động sản càng bị đội lên. "Do vậy một trong những vấn đề quan trọng nhất cần được tháo gỡ là các thủ tục đầu tư dự án", một doanh nghiệp nói.

Đại diện một doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết nhiều dự án BĐS tại TP.HCM đang gặp vướng trong khâu pháp lý khiến dự án "đắp chiếu", thậm chí đã đến khâu mở bán nhưng vẫn chưa được cấp giấy đủ điều kiện. "Doanh nghiệp bây giờ rất khó khăn, cam kết với khách hàng nhưng không thực hiện được, không thể mở bán dự án sẽ rất rủi ro khi khách hàng thanh lý hợp đồng, rất khó về tài chính ở thời điểm này", vị này nói.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), các dự án bất động sản gặp nhiều điểm vướng, trong đó một trong những vấn đề lớn là thủ tục phê duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với dự án chậm. Ngay cả với nhà ở xã hội cũng thực hiện quy trình phức tạp, thậm chí khó hơn nhà ở thương mại. Do đó, theo ông Nghĩa, cần phải đẩy nhanh việc triển khai các thủ tục, rút ngắn các thủ tục cấp phép, giao đất… sẽ tạo ra đột phá, tăng nguồn cung.

Cần chuẩn hóa trình tự, thủ tục phê duyệt dự án

Ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc xây dựng một nghị định hướng dẫn quy trình thực hiện dự án bất động sản chung trên cả nước sẽ tạo thuận lợi cho chủ đầu tư trong hoàn thiện thủ tục các dự án. Trong thực tế, nhiều cán bộ địa phương đang sợ trách nhiệm, nghị định là văn bản dưới luật, hướng dẫn chi tiết việc thực hiện các luật, đây sẽ là cơ sở để cán bộ các địa phương thực hiện trong trường hợp luật này "đá" luật kia hoặc thực hiện các khái niệm chưa rõ ràng trong luật.

"Việc chỉ đạo ban hành một nghị định thống nhất cũng cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ, kịp thời tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư vững tâm, tiếp tục thực hiện dự án, thu hút thêm nhà đầu tư triển khai dự án mới", ông Thanh nói và kỳ vọng nghị định này được ban hành càng sớm càng tốt vì chưa có nghị định sẽ "chẳng ai dám quyết gì cả".

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, giải pháp hỗ trợ ngay lúc này là các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương cần tuân thủ đúng thời gian giải quyết các thủ tục mà Chính phủ đề ra. Bởi thủ tục đầu tư một dự án đầu tư bất động sản liên quan đến rất nhiều luật, đôi khi doanh nghiệp làm đúng luật này thì không đúng luật kia.

"Các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu, ban hành một quy trình, trình tự, thủ tục chuẩn, thống nhất trong triển khai một dự án bất động sản lúc này là rất cần thiết vì sẽ giảm được nhiều thời gian cho doanh nghiệp", ông Khánh đề xuất.

Cần tăng cung nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH thương mại - xây dựng Lê Thành, nghị quyết 33 của Chính phủ đã đưa ra các giải pháp tháo gỡ vướng mắc của thị trường, trong đó có việc xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng như có gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng cho người dân vay mua nhà với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2%.

Tuy nhiên, với lãi suất cho vay với BĐS lên tới 14 - 16%/năm như hiện nay, dù giảm lãi suất 1,5 - 2% thì người mua nhà cũng không dám vay vì lãi suất vẫn quá cao. Do đó cần có gói tín dụng với lãi suất thấp, khoảng 5% mỗi năm, để hỗ trợ người dân vay mua nhà ở xã hội.

Cũng theo ông Nghĩa, vấn đề quan trọng là phải thúc đẩy giải quyết các thủ tục, vướng mắc về pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Ngoài ra, các địa phương, đặc biệt những đô thị như TP.HCM, ngoài việc phát triển nhà ở xã hội cũng cần phải tăng nguồn cung về nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân để phù hợp với đặc thù nhu cầu của người lao động thành phố.

Thủ tục chuyển nhượng dự án cần đơn giản hơn

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS như đề cập trong nghị quyết 33 đang gặp rất nhiều khó khăn. Ví dụ một dự án khu đô thị có 50 tòa nhà chung cư nhưng chủ đầu tư chỉ đủ năng lực thực hiện 30 tòa. Nếu muốn chuyển nhượng 20 tòa còn lại cho đối tác, chủ đầu phải thực hiện các thủ tục như xét duyệt một dự án mới, mất rất nhiều thời gian.

"Do dự án đã có quy hoạch chi tiết, lẽ ra phải xem việc chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động chuyển nhượng bình thường như chuyển nhượng một sản phẩm BĐS, như bán đất nền. Các thủ tục chuyển nhượng dự án cần đơn giản hơn để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp làm dự án", ông Thanh nói.

Một dự án tại quận 7 (TP.HCM) đang được TP.HCM gỡ vướng để mở bán căn hộ khi đã hoàn thiện phần móng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Cần sớm gỡ khó về vốn, trái phiếu

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng nút thắt cần gỡ sớm nhất là về vốn, trái phiếu và tín dụng cho bất động sản. Chính phủ đã ban hành nghị định 08 để gỡ khó về trái phiếu, nhưng Ngân hàng Nhà nước không cho phép ngân hàng thương mại và công ty con mua trái phiếu của doanh nghiệp nhằm mục đích đảo nợ, cũng không cho doanh nghiệp phát hành được vay để xử lý trái phiếu đáo hạn.

Cũng theo ông Châu, nghị quyết 33 cho doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ, tái cấu trúc khoản nợ để không nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng phải đặt vấn đề an toàn hệ thống tín dụng lên trên hết. Do vậy, nếu không có biện pháp kịp thời, thiết thực thì sẽ không thực hiện được giải pháp giãn nợ, cấu trúc lại nợ, và nghị quyết không đi vào cuộc sống.