Đi tìm thời điểm vàng để đầu tư bất động sản

Đây là chia sẻ của nhà báo Mạnh Quân trong buổi trò chuyện với chương trình Cửa sổ bất động sản, xoay quanh chủ đề "Đi tìm thời điểm vàng để đầu tư bất động sản". Tham dự cùng nhà báo Mạnh Quân còn có sự góp mặt của ông Tiến Trần - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, ông Trung Trần - Giám đốc Kinh doanh OneHousing, và nhà báo Đinh Đức Hoàng.

Những chỉ số tích cực từ kinh tế vĩ mô ảnh hưởng thị trường BĐS

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I/2023 tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, GDP quý I tăng 6,21%, cao hơn rất nhiều so với mức trung bình cả nước. "Thị trường BĐS của Hà Nội nói riêng hay Việt Nam nói chung cũng ảnh hưởng rất nhiều bởi các yếu tố vĩ mô, nếu nhìn vào chỉ dấu này cho thấy thì GDP quý I của Hà Nội vẫn đang ở mức khả quan, đây là một chỉ dấu khá là tốt cho thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới", - ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng OneMount Real Estate nhận định.

Chia sẻ thêm triển vọng thị trường, ông Tiến cho biết, thị trường tài chính cũng đang có nhiều chỉ báo tích cực trong thời gian vừa qua. Lãi suất huy động đã giảm liên tục, trung bình mặt bằng lãi suất cho vay thời điểm hiện tại là trên dưới 11,5%, kéo theo lãi suất cho vay BĐS giảm. Trái phiếu doanh nghiệp huy động trong lĩnh vực bất động sản trong quý I/2023 ghi nhận khối lượng phát hành được 24.708 tỷ đồng, vẫn đang được duy trì ở mức ổn định. Tín dụng cho BĐS trong quý I/2023 ở mức tăng trưởng là 3% - một chỉ dấu khá tích cực.

Chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục tăng giá bất chấp sự trầm lắng của thị trường chung.

Nhà báo Mạnh Quân khẳng định: "Tôi cho rằng sự trầm lắng của thị trường BĐS hiện nay, không có vấn đề gì nhiều đối với thị trường chung cư Hà Nội. Vì nhu cầu về căn hộ chung cư ở Hà Nội hiện nay vẫn rất cao. Chúng ta đều thấy trong mấy năm vừa rồi gần như là các dự án căn hộ chung cư mới rất ít và giá của các chung cư nhiều khu vực đều tăng, thậm chí cả các chung cư bình dân hay các chung cư có chất lượng tốt.

Đây là thời điểm tốt để mua vào chứ chờ đợi giá thấp hơn để mua vào là không thể."

Lựa chọn Chủ đầu tư uy tín, chất lượng sau bàn giao, dự án chuẩn pháp lý là yếu tố quan trọng nhất.

Các chuyên gia đều đưa ra quan điểm đồng nhất rằng, người mua nhà ngoài quan tâm về giá, yếu tố quan trọng nhất để lựa chọn BĐS chính là pháp lý, chất lượng sau bàn giao và chất lượng quản lý vận hành. Lựa chọn mua chung cư từ các chủ đầu tư dự án không có danh tiếng, khi mua nếu không chú ý về năng lực tài chính của họ, người mua sẽ có thể va vấp vào các vấn đề như: giao nhà không đúng thời hạn, mua nhà mấy năm không có sổ đỏ, sổ hồng, tiện ích hạ tầng không đúng cam kết…

Ông Trần Quang Trung cho biết: "Càng về sau mọi người thấy rằng người dân bắt đầu có sự tham chiếu, giữa các chủ đầu tư khác nhau, giữa các công trình khác nhau, giữa chất lượng dịch vụ khác nhau. Phần vận hành vô vùng quan trọng, bởi vì nó sẽ đồng hành cùng tất cả những trải nghiệm cuộc sống hàng ngày của họ ở đó. Rõ ràng là có những khu căn hộ tăng giá theo thời gian bởi vì liên quan đến chất lượng dịch vụ.".

Trên quan điểm của một chuyên gia trong lĩnh vực Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, ông Tiến Trần chia sẻ: "Việc đơn vị quản lý vận hành dường như là yếu tố mà 7/8 điểm quan trọng nhất mà những người ở đấy họ sẽ trải nghiệm. Đồng nghĩa với việc một dự án được bảo trì, được vận hành quản lý tốt nó sẽ đảm bảo cho tiềm năng tăng giá. Rất nhiều các dự án tại Hà Nội tôi có thể nhìn thấy sau 10 năm giá vẫn tăng và vẫn giữ được giá".

Xu hướng đầu tư BĐS sinh ra dòng tiền

Ông Trung Trần cho biết, hiện nay về mặt bằng giá cho thuê phân khúc cao cấp được giá thuê tốt hơn. Giá cho thuê các căn hộ 2 phòng ngủ giá cho thuê đang dao động khoảng từ 16-22 triệu/tháng. Với phân khúc 1PN+1 thì dao động tầm từ 10-16 triệu. Những phân khúc cao cấp hẳn như Metropolis Liễu Giai căn hộ 2 phòng ngủ đầu tư cho thuê giá dao động từ 25-40 triệu cho 1 căn. Ở khu vực phía Đông 2 phòng ngủ đang dao động từ 12-14 triệu/tháng.

"Tôi nghĩ là chúng ta phải nhìn về hai khía cạnh chi phí đầu vào và đầu ra. Khi một dự án mà cho thuê đầu vào cao luôn thì bán sẽ không có giá rẻ. Đầu tư bao giờ cũng thế, hoặc là trong tương lai chúng ta lời được do giá vốn căn hộ tăng lên. Hai là, chúng ta tính trên tỷ lệ tối ưu, hay là lợi nhuận trên giá cho thuê. Với những dự án giá cho thuê tốt thì giá đầu vào cao, thì giá vốn của chúng ta trong tương lai lời được ít. Thế còn giá thuê chưa cao nhưng tiềm năng cao thì giá vốn của chúng ta hợp lý", - ông Trung nhấn mạnh thêm.

Xu hướng mua căn hộ chung cư đầu tư cho thuê đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn như một cách an toàn để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu bền vững.

Qua cuộc trao đổi có thể thấy rằng, khó khăn và quan ngại của các nhà đầu tư về thị trường vẫn còn nhiều nhưng tín hiệu tích cực và các quy luật của thị trường chỉ ra rằng có rất nhiều cơ hội cho việc tăng trưởng. Các chuyên gia đều đồng tình rằng, thời điểm mua nhà tốt nhất là mua sớm nhất với giải pháp tài chính tốt nhất.