Bất động sản kỳ vọng gì trong năm Quý Mão?

2023 là mùa đại phẫu tái cấu trúc doanh nghiệp địa ốc khó tránh tổn thất nhưng cũng mang đến vận hội mới, dễ mua tài sản giá tốt, sau đợt sàng lọc thị trường phát triển bền vững hơn.

Chia sẻ với VnExpress về những kỳ vọng cho thị trường trong 12 tháng tới, nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn, thách thức không triệt tiêu cơ hội đầu tư địa ốc trong năm Quý Mão. Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam cho biết, trên bầu trời đêm bất động sản vẫn có những vì sao và bức tranh màu xám vẫn điểm xuyến những đốm sáng đầy hy vọng.

Ông Lâm phân tích, những khó khăn của năm cũ 2022 như thanh khoản thị trường yếu, tắc nghẽn pháp lý, giá giảm, các chủ đầu tư tiêu hao nguồn lực để tái cấu trúc, thiếu hụt dòng tiền, niềm tin của người mua bị lung lay... có thể vẫn tiếp diễn trong nửa đầu năm 2023 nhưng sẽ từng bước được khắc phục khi càng về cuối năm. Các luật sửa đổi hứa hẹn được công bố vào quý IV có thể khơi thông được hành lang pháp lý, giúp tăng niềm tin vào một chu kỳ phát triển mới.

Chủ tịch DKRA Việt Nam phân tích, cơ hội bán được hàng sẽ đến với những chủ đầu tư phát triển dự án bài bản, pháp lý hoàn chỉnh, chọn đúng phân khúc có nhu cầu lớn và nhắm trúng phân khúc người mua có khả năng chi trả cao. Trước áp lực thanh khoản thấp, các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại sản phẩm, mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu (thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp).

Cơ hội mua tài sản thanh lý với giá hợp lý hơn so với 2-3 năm trước, tức được bán giá gốc cũng khá lớn trong năm 2023. Các hoạt động mua bán doanh nghiệp và mua bán dự án cũng hứa hẹn sôi động hơn trong 12 tháng tới.

Theo ông Lâm, việc cơ quan quản lý rà soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như kiểm soát tín dụng dẫn đến tình trạng thiếu hụt dòng tiền cục bộ năm 2022 và có thể tiếp diễn trong 6 tháng đầu năm nhưng từ quý III trở đi, các cuộc thanh lọc sẽ mang lại hiệu quả lớn. Đó là trả lại cho thị trường bất động sản sự minh bạch, ổn định, loại bỏ những nhân tố yếu kém, giảm tốc nhưng phát triển bền vững.

Thị trường bất động sản khu trung tâm quận 1, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, dự báo trong năm 2023, luật sửa đổi và các chính sách pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản hứa hẹn từng bước hoàn thiện dần các hành lang pháp lý. Đây là lực đỡ hỗ trợ thị trường phát triển minh bạch hơn, hạn chế được những khuyết tật cũ, sửa chữa được những sai lầm cũ và hấp thu được những tư duy tiến bộ, phù hợp cho giai đoạn phát triển mới.

Theo ông Nghĩa, làn sóng tái cấu trúc doanh nghiệp năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ dẫn đến khó tránh khỏi bức tranh hỗn loạn, khó tránh những thương tổn nhưng mở ra nhiều vận hội mới. Cơ hội tìm kiếm giải pháp mới cho một giai đoạn bất động sản phát triển bền vững. Thị trường sẽ phát triển theo một quy mô hữu hạn hơn, không bùng nổ, tốc độ chậm hơn nhưng ít rủi ro hơn.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập. dự báo nhà đầu tư sẵn tiền trong tay vẫn có khá nhiều kỳ vọng trong năm 2023. Đây sẽ là thời điểm "sống chậm, quan sát để săn mồi" của người mua trong 6 tháng đầu năm, một số cơ hội tốt có thể xuất hiện rõ hơn trong quý III và IV.

Với người mua tại các dự án hình thành tương lai, đây là thời cơ "chưa từng có" để có thể mua bất động sản khi gần bàn giao, thậm chí sau khi đã bàn giao với giá bằng lúc mở bán. Theo ông Kiên, quan sát cuối năm 2022 và tháng 1/2023, đã có các dự án bán giá hiện tại tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019-2020, dù tiến độ dự án hiện tại đã gần về đích, thậm chí đã về đích, so với thời điểm mở bán khi chỉ là bãi đất trống.

Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản tài trợ tín dụng từ ngân hàng, hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường.

Ông Kiên nhận định, với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố, 2023 là thời điểm tốt để chọn hàng mà không sợ ai tranh giành, tha hồ deal giá (mặc cả) mà vẫn chọn được sản phẩm ưng ý. Cơ hội mua được bất động sản có nhu cầu sử dụng thực với giá rẻ hơn 10% đến 15% so với đỉnh tháng 3-4/2022.

Các sản phẩm tích giữ tài sản đất ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 20-30% so với đỉnh tháng 4/2022. Tuy nhiên, đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư "tay to" có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung và dài hạn 5-10 năm.

Ông Kiên đánh giá, sự xuất hiện của các nhà đầu tư bất đắc dĩ đến từ trái phiếu cũng hứa hẹn sẽ là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30-50% của doanh nghiệp cũng mở ra cơ hội cho người có nhu cầu. Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.

"Năm 2023 không thể kỳ vọng doanh số và lợi nhuận khủng, khó tránh khỏi đổ vỡ, mất mát từ những doanh nghiệp tái cấu trúc do mất thanh khoản dòng tiền, nhưng cơ hội đàm phán, mặc cả, săn hàng giá mềm sẽ cực lớn. Sau cuộc đại phẫu, thị trường phát triển lành mạnh và khỏe mạnh hơn", ông Kiên nói.